Tööpäeviti 09:00 - 17:00 / +372 513 0535

Kas haldusfirmal on õigus vesi kinni keerata?

Avaleht Foorum Mul on küsimus üürisuhete/korteriühistute kohta Kas haldusfirmal on õigus vesi kinni keerata?

Viewing 1 reply thread
  • Autor
    Postitusi
    • #677 Reply
      Katja
      Guest

      Tere!

      Olen üürnik majas(Hoovi), kus puudub Ühistu. Kinnistul on kaks maja, Tänavamaja ja Hoovimaja.
      Hoovimaja haldab tänavamajas tegutseva ettevõtte (ET1) omaniku mees, kellel on omakorda teine ettevõte (ET2) millega on sõlmitud 2007 a. Leping (väga pealiskaudne, kuid on antud luba lepinguid sõlmida Tallinna Veega jne ehk kommunikatsioonide tarbeks Haldaja nimel). Kuigi nt prügi äraveo asjus on leping sõlmitud hoopis tänavamajas tegutseva ettevõtte nimel ja Haldaja ehk ET2 esitab äreveo tasu kommunaalide arvel.
      Lepingus määratud Haldajale vahendustasu 1% kommunaalide arve kogusummast ja lisaks haldusteenus (fiks. summa) ettemaksuna. Kunagi on kokku lepitud ka remondifondi kogutava summa m2 hind kuid selle kohta täpset infot ma ei oma. Küll aga on minul korteri omanikuga kokkulepe, et selle summa tasub tema.

      Olen tasunud kõik mulle esitatud arved (va siis arvetel kuvatud 4x remondifond ja 1x mõõdukite taatlemise kulud) ja siiani õigeaegselt kuid oktoobrikuu eest esitatud arve (10.11) kohta olid minul küsimused summade kujunemise kohta ja esitasin need e-mailitsi haldajale (CC’na korteri omanik kuna mul on temalt suuline volitus päringuid teha-tuttav), kuid ta viivitas nädalaid nendele vastamisega sest tal on põhimõte, et ei pea mulle, üürnikule, vastama ja üldse talle makstakse liiga vähe, et mingisuguste küsimustega tegeleda aga see selleks. Lõpuks, kui sain e-mailitsi temalt vastuse tasusin koheselt ka maksmata arve ja samal ajal laekus uus kommunaalide arve ehk novembri eest, mille maksetähtaeg on veel saabumata.
      Omanik on aga jätnud siiani remondifondi rahad maksmata (tal on omad põhimõtted). Pean veel mainima, et raha kogutakse remondifondi etteulatuvalt st hoiustatakse st hetkel pole kindlat väljundit.
      Haldaja on korduvalt hoiatanud, et keerab vee kinni vms ja omanik on selle info ka e-mailitsi saanud ja täna hommikul oligi soe vesi ja küte nö kinni keeratud. Mina aga üürnikuna võlgu ju ei ole seega…
      küsimus: kas see on ikka lubatud tegevus haldaja poolt?

    • #682 Reply
      Katrin
      Keymaster

      Tere Katja,

      Teie situatsioonis on tegelikkuses mitu erinevat õigusliku sisuga küsimust, mis lõppkokkuvõtteks tipnevad vee ja kütte kinnikeeramisega.

      Esmalt selgitan Teile lähemalt remondifondist ning selle tasumise kohustuslikkusest.

      Selgitasite, et Teie ja üürileandja vahel (kes on ühtlasi ka Teie tuttav) on sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt remondifonditasusid maksab üürileandja ise. Nimetasite ka, et Teie majas ei ole olemas korteriühistut, vaid selles tegutseb haldusfirma.

      Seaduse kohaselt tuleb lähtuda korteriomandiseadusest (KOS), mis sätestab korteriomanike kohustused ja õigused ning muud pädevused kaasomandi valitsemisel ja selle korrapärasel majandamisel. Teatud ülesannete haldusfirmale edasi delegeerimine on korteriomanike õigus ning kui sedasi on ühiselt otsustatud, on haldusfirma tegutsemine lubatud talle korteriomanike poolt antud pädevuste piires. Samas tuleb silmas pidada, et kõik need küsimused, mis ei ole haldaja pädevuses või mis ei saagi tulenevalt otsustuste iseloomust olla delegeeritavad, on korteriomanike kokkulepe ning see saavutatakse häälteenamusega üldkoosolekul.

      Üheks üldkoosoleku pädevusse kuuluvaks küsimuseks on ka haldusfirmale makstav tasu, sh remondifondi loomine ning sinna tehtavate sissemaksete suurused ja periood. Selleks, et korteriomanikul tekiks kohustus tasuda remondifondimakseid, peab olema üldkoosoleku poolt vastav otsus, kus maksed ning nende suurusjärk on korteriomanike häälteenamuse alusel vastuvõetud. Kui selline otsus on vastuvõetud, on selle täitmine kohustuslikuks ka kõikidele neile korteriomanikele, kes algselt otsuse vastu hääletasid. Seega – kui on olemas remondifondi õiguspärasust reguleeriv üldkoosoleku otsus, tuleb üürileandjal seda kohustust täita tema isiklikest põhimõtetest hoolimata. Korteriomandiseadus on kohustuslikuks täitmiseks kõikidele korteriomanikele ning sellest kõrvale kalduda oma soovi kohaselt ei saa.

      Vastan nüüd küsimusele, mis puudutab vee ja kütte kinnikeeramist.

      Sarnaselt remondifondi kohustuslikkusele, peab ka korteriomanike suhtes rakendatavad sanktsioonid võimalike edaspidiste kahjude ärahoidmiseks olema otsustatud häälteenamuse alusel üldkoosolekul ning sellest peab oleme Teile eelnevalt teada antud, st hoiatatud võimalike tagajärgede eest. Teie kirjeldatud asjaoludest nähtub, et hoiatusi oli tehtud mitmeid.

      Seega on siinkohal oluline hinnata, kas haldaja omas vee ja kütte kinnikeeramisel selleks vastavat luba korteriomanike üldkoosoleku otsuse alusel. Kui jah, siis on selline tegevus lubatud seni, kuni otsust tinginud asjaolud ei ole ära langenud, st likvideeritud vastavad võlad.

      Kuivõrd õiguslikult on käesolev vaidlus mitte Teie ja haldajavaheline, vaid tegemist on üürileandja ja haldusfirma õigusliku vaidlusega, ei ole Teie õigustatud seda vaidlust lahendama. Kuivõrd käesolevaga on tekkinud situatsioon, mille tõttu on Teie üürikorteri sihtotstarbepärane kasutamine takistatud üürileandjast tuleneval põhjusel, tekib Teil nõudeõigus üürileandja vastu.

      Võlaõigusseadus (VÕS) § 282 lg 1 sätestab, et üürnik peab üürileandjale viivitamata teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui üürnik ise ei pea seda kõrvaldama. VÕS § 278 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist. Kui üürileandja seda ei tee, on Teil õigus leping ennetähtaegselt ilma etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, vastavalt VÕS § 314 lg-le 1. Kogu tekkinud kahju, mis Teile tekkis seoses üürilepingu ülesütlemisega või selle kasutamise takistamisega, on Teil õigus nõuda välja üürileandjalt. Üürileandjal omakorda tekib nõudeõigus haldusfirma suhtes, kui tema tegevus ei ole olnud eelpool toodud asjaolude pinnalt seaduslik.

      Samuti on Teil seadusest tulenev võimalus probleem lahendada ka niiviisi, et likvideerite võlgnevused üürileandja asemel ise ning seega tekib Teil nõudeõigus üürileandja vastu Teie poolt tehtud kulutuste hüvitamiseks. Kuivõrd üürileandja näol on tegemist Teie tuttavaga, tuleks Teil nüüd ise hinnata, kuidas oleks tekkinud olukorras kõige mõistlikum käituda ning leida ehk siis juba probleemile ühiselt ka lahendus.

      Olukorrale detailsema hinnangu saamiseks (tulenevalt konkreetsetest andmetest, mida käesolevaga avaldatud ei ole) on Teil tegelikkuses võimalik pöörduda ka Konkurentsiameti poole, kes annab isikutele hinnanguid ja nõu mh ka vee ja/või soojusenergia teemal tekkinud õigusvaidluste suhtes.

      Heade soovidega

      Katrin Kiisk
      Jurist

Viewing 1 reply thread
Vasta: Kas haldusfirmal on õigus vesi kinni keerata?
Teie informatsioon:




42 + = 52

STK Õigusbüroo OÜ © 2016. Kõik õigused kaitstud. | info/at/stklaw.ee